Llei 5/2008, de 14 de maig, d'actuacions urgents destinades a l'obtenció de sòl per a habitatges de protecció pública

Secció:1.- Disposicions generals
Emissor:PresidENcia de les Illes Balears
Rang de Llei:Llei
 
ÍNDICE
CONTENIDO

Llei 5/2008, de 14 de maig, d'actuacions urgents destinades a l'obtenció de sòl per a habitatges de protecció pública EL PRESIDENT DE LES ILLES BALEARS Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de les Illes Balears ha aprovat i jo, en nom del Rei i d'acord amb el que s'estableix a l'article 48.2 de l'Estatut d'Autonomia, promulg la següent.

LLEI EXPOSICIÓ DE MOTIUS Aquesta llei preveu una sèrie de mesures específiques per donar resposta al mandat contingut en el títol I de la Llei del sòl estatal, referit als drets i els deures de la ciutadania, mandat adreçat als poders públics a fi que aquests drets i obligacions siguin reals i efectius, adoptant les mesures d'ordenació territorial i urbanística que pertoquin per assegurar un resultat equilibrat, i afavorint o contenint, segons sigui procedent, els processos d'obtenció, ocupació i transformació del sòl. Entre els drets esmentats de la ciutadania es troba el de gaudir d'un habitatge digne, adequat i accessible. Per fer efectiu aquest dret fa falta la disposició de sòl urbanitzat necessari per atendre la demanda social esmentada.

Respecte d'això, a la comunitat autònoma de les Illes Balears s'ha observat que entre els habitatges usats comprats com a primer habitatge amb ajuts públics, sumats als habitatges protegits de nova construcció que s'han realitzat com a mitjana anual en els darrers anys, s'ha efectuat una xifra aproximada de 890 actuacions habitatges/any, dada que contrasta amb els 3.000 demandants de tota la comunitat autònoma censats actualment en el Registre de Demandants i amb la demanda teòrica anual que el Govern de les Illes Balears es compromet a satisfer.

Aquesta llei es proposa propiciar una mitjana de 1.250 actuacions anuals (5.000 actuacions en la present legislatura), referides a habitatges de preu limitat per l'Administració i habitatges protegits de nova construcció en venda o lloguer, independentment d'altres mesures complementàries -i que no són objecte d'aquesta llei com ara propiciar la compra/lloguer d'habitatges de segona mà i reforçar la línia d'actuació tendent a la recuperació i el manteniment del nostre patrimoni edificat, tant amb la rehabilitació d'edificis com en operacions de rehabilitació de barris o nuclis urbans.

El dèficit acumulat i la demanda estimada per a l'horitzó d'aquesta legislatura no poden ser coberts únicament mitjançant la utilització dels mecanismes urbanístics ordinaris de transformació urbanística del sòl, sinó que requereixen una actuació decidida del Govern de les Illes Balears en conjunció amb la iniciativa privada i amb les entitats i els organismes competents en matèria d'urbanisme i habitatge.

Això implica la posada en marxa de sòls urbans i urbanitzables, a més de la creació dels instruments necessaris per poder classificar un determinat percentatge de sòl, apte per a la urbanització, incrementant els que actualment preveuen els planejaments vigents, però sense ultrapassar el màxim que preveu l'article 33 de la Llei 6/1999, de 3 d'abril, de les directrius d'ordenació territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries.

A aquest efecte, i atès que es considera imprescindible que el Govern de les Illes Balears assumeixi part de la creació de sòl residencial, es planteja l'obligació esmentada mitjançant la implantació d'àrees denominades reserves estratègiques de sòl, que es durà a terme, primer, mitjançant una convocatòria pública d'oferta de sòl de titularitat privada, perquè els propietaris interessats en el desenvolupament urbà dels sòls esmentats en les condicions contingudes en l'articulat d'aquesta llei proposin al Govern de les Illes Balears la seva inclusió com a reserva estratègica de sòl, i, posteriorment, amb el seu desenvolupament mitjançant la tramitació i l'aprovació dels corresponents instruments de planejament descrits en la mateixa llei.

Els sòls oferts hauran de ser necessàriament sòls urbans, urbanitzables o rústics de transició, que en l'illa de Mallorca hauran d'estar ubicats en zones qualificades com a àrees de transició de creixement segons les determinacions gràfiques dels plans territorials respectius. A més, s'exigirà que pertanyin a un propietari únic, o a diversos propietaris que es comprometin formalment a constituir una entitat o societat que actuï com a propietari i interlocutor únic.

El Govern de les Illes Balears, mitjançant la Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques, seleccionarà, en col·laboració amb els ajuntaments afectats, els més aptes des del punt de vista urbanístic, els considerarà reserva estratègica de sòl i iniciarà d'immediat la tramitació d'una norma subsidiària i complementària del planejament, a fi de procedir-ne a la delimitació concreta, a la classificació i/o qualificació del sòl corresponent i a l'ordenació i l'establiment de les determinacions necessàries per a l'execució directa d'aquestes àrees. En aquest sentit les normes subsidiàries i complementàries de planejament han de contenir, a més de les determinacions de caràcter general i usos globals, l'ordenació detallada dels sòls afectats per l'actuació, de tal manera que el seu desenvolupament no impliqui la necessitat de tramitació i aprovació de planejament parcial.

En la tramitació de les normes subsidiàries esmentades se sol·licitaran informes dels municipis afectats, del consell insular respectiu, com també de l'òrgan ambiental competent.

Mitjançant l'aplicació d'aquesta llei, el Govern de les Illes Balears podrà produir amb celeritat i en la quantitat requerida el sòl urbanitzat necessari per atendre el dèficit actual d'habitatges i les demandes previstes per als propers anys. En concret, el Govern de les Illes Balears, els ajuntaments i altres institucions, disposaran del 50% del sòl urbà desenvolupat en cada reserva estratègica de sòl, i l'edificació que s'hi ha de desenvolupar es distribuirà de conformitat amb els percentatges prevists en l'article 2 de la mateixa llei, o bé del 50% dels habitatges edificats per adjudicar-los en règim de compravenda o lloguer als preus taxats com a màxims en l'article 1.4 d'aquesta llei.

La tramitació dels instruments urbanístics que aquesta llei propicia garanteix la coherència amb les previsions en matèria d'habitatge del Govern de les Illes Balears, assegura la participació dels ajuntaments, la d'altres institucions afectades i la de la ciutadania en el procés i permet simplificar el procediment previ a la transformació urbanística del sòl.

Atesa l'excepcionalitat de les mesures contingudes a la llei, la disposició addicional primera en limita l'exercici reduint-lo a una sola vegada. En tot cas el Govern de les Illes Balears preveu que en un futur les circumstàncies excepcionals esmentades no es reprodueixin, tenint en compte la previsió continguda a l'article 185 de la Llei 20/2006, de 15 de desembre, municipal i de règim local de les Illes Balears, que estableix l'obligació de fixar un percentatge del sòl residencial de nova creació, el qual s'haurà de destinar obligatòriament a la construcció d'habitatges de promoció pública o a algun altre règim que permeti taxar el preu màxim de venda o lloguer, i fixa un mínim d'un 30%.

Aquesta llei està així mateix en concordança amb el reforç que la Llei del sòl estatal atorga a la creació de patrimoni públic de sòl amb destinació a la construcció d'habitatges amb algun règim de protecció pública.

Finalment, la llei té completa cobertura estatutària en la competència exclusiva de la comunitat autònoma de les Illes Balears sobre `ordenació del territori, inclosos el litoral, l'urbanisme i l'habitatge' (article 30.3 de l'Estatut d'Autonomia de les Illes Balears).

Article 1

Objecte 1. Aquesta llei regula la planificació i l'execució d'actuacions l'objecte directe de les quals és aconseguir d'una manera extraordinària i urgent sòl urbanitzat destinat a la construcció d'habitatges sotmesos a un règim de protecció pública o de preu taxat, a fi i efecte de facilitar i fer possible el dret constitucional de tots els ciutadans a gaudir d'un habitatge digne, adequat i accessible, tot això partint d'una política pública de transformació del sòl d'acord amb l'interès general i el desenvolupament sostenible.

  1. Les actuacions a què es refereix l'apartat anterior reben el nom de reserves estratègiques de sòl i tindran la consideració d'actuacions d'interès general, atès que es tracta d'actuacions urgents i necessàries per fer front a la manca constatada de sòl de desenvolupament urbà destinat a habitatge de protecció pública a les Illes Balears.

  2. Els habitatges sotmesos a un règim de protecció pública que resultin de les actuacions previstes en aquesta llei s'han d'ajustar en tot cas als requisits i les característiques que estableixen el Reial Decret 801/2005, d'1 de juliol, i altra normativa vigent sobre habitatges de protecció pública. L'ordenació i execució de les Reserves Estratègiques de Sòl s'ajustarà a l'establert a la legislació i el planejament territorial i urbanístic aplicables en cada cas, amb excepció única de les particularitats previstes en aquesta llei.

  3. Els habitatges de preu taxat tindran a tots els efectes la consideració d'habitatges lliures, i les seves qualitats d'acabament es correspondran amb les de la resta d'habitatges lliures del sector de reserva estratègica en què s'ubiquen.

S'entendrà per preu taxat un preu màxim de venda per metre quadrat construït, que haurà de ser inferior al preu màxim de l'habitatge de protecció de règim especial regulat en el Reial decret 801/2005, d'1 de juliol, pel qual s'aprova el Pla estatal 2005-2008 per afavorir l'accés dels ciutadans a l'habitatge.

Aquests habitatges no es podran transmetre inter vivos ni se'n podrà cedir l'ús per cap títol, durant el termini mínim de vint anys des de la data de la formalització de l'adquisició, llevat de les excepcions justificades que s'estableixin reglamentàriament.

El Govern de les Illes Balears establirà per decret la regulació i les fórmules de control d'aquests tipus d'habitatges.

Article 2

Normes subsidiàries i complementàries de planejament 1. La planificació urbanística de les reserves estratègiques de sòl es realitzarà mitjançant unes normes subsidiàries i complementàries de planejament.

A aquest efecte, el Govern de les Illes Balears elaborarà, tramitarà i aprovarà, amb l'informe previ i vinculant dels consells insulars i ajuntaments respectius, les normes esmentades en els municipis en què s'hagi decidit crear una reserva estratègica de sòl, els quals hauran de tenir una població superior a 10.000 habitants, amb l'excepció de Formentera. La reserva s'ajustarà a cada municipi a les necessitats reals de la demanda.

  1. Les normes esmentades contindran les determinacions previstes en la legislació urbanística general i definiran la ubicació i les característiques de cada actuació pretesa, en les condiciones següents:

    1. Les normes esmentades contindran les determinacions de caràcter general i els usos globals dels terrenys de què es tracti en cada cas, com també l'ordenació de detall i els usos especificats d'aquests, de manera que no calgui el seu desenvolupament per plans parcials. En l'ordenació esmentada s'atendrà en especial la coherència amb el model urbanístic implantat pel planejament general existent en el municipi per a la zona en què es trobi la reserva estratègica de sòl.

    2. Si el sòl en què es projecta la reserva estratègica de sòl és sòl rústic de transició, les normes esmentades el classificaran com a urbanitzable programat o apte per a la urbanització i, sigui quin sigui el tipus de sòl, el qualificaran assignant un mínim d'un 50% de l'edificabilitat total prevista en la reserva a la construcció d'habitatges de protecció pública o de preu taxat, a elecció del promotor, i es reservarà en tot cas com a mínim el 15% del total per a les de protecció pública. El 50% del sòl restant de la reserva es podrà destinar a l'edificació d'habitatge de preu lliure. El sòl destinat a la construcció d'aquests habitatges de protecció pública serà cedit urbanitzat a l'Administració pels propietaris i promotors dels terrenys de manera gratuïta.

      En el supòsit que existeixi habitatge de preu taxat, els propietaris i els promotors dels terrenys hauran d'efectuar, a més de la previsió a què es refereix l'apartat anterior, les cessions de sòl que legalment procedeixin, amb la particularitat que la cessió de l'aprofitament urbanístic a què es refereix l'article 16.1.b) de la Llei 8/2007, de sòl, serà del 15% del total de la reserva. Aquesta cessió es durà a terme assignant a l'ajuntament respectiu el sòl corresponent a l'esmentat percentatge a cada un dels usos d'habitatge lliure, habitatge taxat i habitatge de protecció pública. El sòl esmentat serà destinat a la construcció d'habitatges de protecció pública. Els terrenys corresponents a aquesta cessió s'hauran de lliurar urbanitzats a l'Administració.

    3. En el cas que no existeixi habitatge taxat, la cessió a què es refereix l'article 16.1.b) de la Llei 8/2007, de sòl, s'entendrà inclosa en la cessió de sòl destinat a habitatges de protecció pública a què es refereix l'incís final de l'apartat b). En aquest cas, el sòl que se cedeixi a l'Administració correspondrà a les administracions següents: un 15% a l'ajuntament respectiu, corresponent a l'obligació de l'article 16.1.b) de la Llei de sòl estatal; un 15% al Govern de les Illes Balears, per ser edificat a través de l'IBAVI; el 20% restant, també al Govern de les Illes Balears, per ser edificat mitjançant gestió indirecta, per concurs entre entitats promotores. Aquests habitatges seran en tot cas habitatges de protecció pública de règim especial o de preu general.

    4. En el cas d'execució d'habitatges de preu taxat, aquests seran adjudicats per l'Administració.

    5. La densitat màxima que es podrà assolir en la regulació que estableixin les normes serà de 225 habitants per hectàrea amb una edificabilitat màxima de 0,9 m2/m2 per al cas del municipi de Palma. Els índexs esmentats seran de 180 habitants per hectàrea i de 0,75 m2/m2 en els municipis de Calvià, Ciutadella,

      Eivissa, Inca, Llucmajor, Manacor, Maó i Marratxí; de 150 habitants per hectàrea i de 0,60 m2/m2 en la resta de municipis considerats del grup A pel Reial Decret 801/2005, d'1 de juliol, pel qual s'aprova el Pla estatal 2005-2008, mentre que en els municipis dels grups B i C serà de 120 habitants per hectàrea i de 0,50 m2/m2 d'edificabilitat. De les edificabilitats assenyalades, es podran destinar a altres usos diferents al d'habitatge un màxim de 0,15 m2/m2 en els dos primers casos i de 0,10 m2/m2 en els altres.

    6. La Norma 9 del Pla Territorial Insular de Mallorca no serà d'aplicació a les actuacions previstes en aquesta llei. No obstant això, els municipis afectats podran optar, de forma expressa i vinculant, perquè es mantenguin les cessions assenyalades a la referida norma.

    7. Les normes subsidiàries i complementàries de planejament han de contenir una programació detallada de l'execució tant jurídica com material, amb atenció especial a les actuacions de transformació urbanística, per a les quals hauran d'establir terminis precisos.

    8. Es procurarà integrar les actuacions per a habitatge lliure amb les actuacions destinades a habitatge protegit o taxat de manera que es creïn zones residencials socialment cohesionades i es fomenti la mescla d'usos.

  2. Les normes subsidiàries i complementàries de planejament així dictades vincularan tots els planejaments urbanístics afectats, inclosos els plans generales d'ordenació urbana, que hauran d'adaptar-se a les seves previsions en la seva primera revisió, sense perjudici de l'efectivitat immediata de les determinacions que s'hi contenen.

Article 3

Presentació i selecció d'ofertes de sòl 1. Amb anterioritat a la redacció de les normes subsidiàries i complementàries previstes a l'article 2, el Govern de les Illes Balears convocarà un concurs públic d'oferta de terrenys, al qual es podran presentar ofertes de sòl per a la creació de les reserves estratègiques de sòl.

  1. Els sòls que es proposin a les ofertes a què es refereix l'apartat anterior seran seleccionables per l'ordre de prioritat que s'estableix a continuació i hauran de tenir les característiques següents:

    1. Ser sòl urbà.

    2. Ser sòl urbanitzable o apte per urbanitzar que constitueixi un sector complet, si s'escau.

    3. Ser sòl rústic de transició (a l'illa de Mallorca, àrees de transició de creixement).

    Els sòls de transició s'acceptaran una vegada esgotades les ofertes dels sòls classificats com urbans i urbanitzables.

  2. A més, els sòls proposats, sigui quina sigui la seva classificació, hauran de:

    1. Pertànyer a un propietari únic o a diversos propietaris que es comprometin formalment a constituir una entitat o associació que actuï com a propietari i interlocutor únic, com també com a promotor de la posterior urbanització dels terrenys.

    2. Trobar-se situats de manera contínua a trames urbanes existents i amb possibilitat d'enllaçar-hi sense dificultat, de tal manera que hi hagi interconnexió fluida dels sistemes generals i locals.

  3. Per a l'illa de Menorca, la definició de reserves estratègiques en sòl rústic de transició exigirà que es tracti d'àmbits que presentin una especial vocació a la transformació urbanística, concretada en l'existència d'una declaració de voluntat municipal manifestada per l'existència de procediments en tràmit d'adequació dels planejaments municipals a les estipulacions del Pla territorial insular.

  4. El plec de condicions del concurs haurà d'incloure l'obligació, per part dels concursants, de mantenir la seva oferta durant un any des de la presentació d'aquesta.

  5. El Govern de les Illes Balears, a proposta de la Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques, oïda la resta de conselleries afectades, resoldrà la convocatòria a què es refereix l'article anterior seleccionant les ofertes que consideri més adients per a la creació de les reserves estratègiques de sòl, en consideració als criteris següents:

    - La prioritat establerta a l'apartat 2.

    - La seva ubicació física i, en especial, la seva situació respecte dels sistemes generals existents i altres elements urbans significatius.

    - La seva continuïtat, adequació i connexió amb les trames viàries i xarxes d'infraestructures existents i les possibilitats d'enllaç amb aquestes.

    - Els criteris de respecte ambiental i paisatgístic en general; l'adequació a criteris de sostenibilitat, i, en especial, l'ús d'energies renovables i l'estalvi en el consum d'aigua.

    - L'adequació a l'entorn i la qualitat urbanística i arquitectònica de les propostes d'ordenació que es presentin.

    - Les garanties o els compromisos que ofereixi cada oferta respecte de la futura urbanització dels terrenys.

    - La seva distribució o repartiment entre els diferents municipis de la comunitat autònoma.

    - Les majors cessions de sòl urbanitzat a favor de l'Administració per destinar-lo a habitatge de protecció pública o a dotacions públiques.

    - Les millores quant a qualitats i preus finals en la modalitat d'habitatges a preu taxat.

Article 4

Procediment de tramitació i aprovació de les normes El procediment de tramitació de cada norma subsidiària i complementària de planejament serà el previst en la legislació urbanística general, amb les particularitats següents:

  1. La Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques formularà un avanç de cadascuna de les normes que s'hagin de dictar.

    Aquest avanç serà sotmès en el termini d'un mes a informe vinculant dels municipis en el terme dels quals s'ubiquin les reserves estratègiques de sòl, com també del consell insular respectiu. Aquest informe versarà sobre l'oportunitat o la conveniència de seguir endavant, o no, amb la tramitació de la reserva.

  2. Amb tota la informació recopilada, la Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques efectuarà una proposta al Govern de les Illes Balears, el qual aprovarà inicialment les normes que pertoquin i que seran sotmeses a un període d'informació pública d'un mes. Al llarg d'aquest termini, les corporacions locals afectades, com també el consell insular, emetran un nou informe vinculant sobre les normes aprovades. Les normes se sotmetran, també, a dictamen de l'òrgan ambiental quant a la seva incidència en el medi ambient, i a aquest fi, incorporaran una memòria sobre els eventuals efectes significatius sobre aquell. La decisió de l'òrgan ambiental s'haurà d'adoptar en el termini màxim de dos mesos. L'aprovació inicial de les normes implicarà la suspensió, en els àmbits territorials afectats, de les determinacions del planejament general respectiu.

  3. Un cop finalitzats aquests tràmits, i amb les modificacions que siguin procedents, el Govern de les Illes Balears aprovarà definitivament les normes a proposta de la Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques i oïda la Conselleria de Mobilitat i Ordenació del Territori. L'acord d'aprovació implicarà la declaració d'utilitat pública de les actuacions i la d'urgent ocupació dels terrenys afectats quan sigui necessària l'expropiació per a l'execució correcta de les normes.

Article 5

Execució de les normes 1. Una vegada aprovades definitivament les normes subsidiàries i complementàries de planejament, el propietari dels terrenys de cada reserva estratègica de sòl, associat a un promotor urbanístic en el cas que no ho sigui també, haurà de presentar en el termini de cinc mesos el projecte d'urbanització, com també el projecte de distribució de beneficis i càrregues.

Si el propietari dels terrenys incompleix el termini esmentat, el Govern de les Illes Balears podrà expropiar els terrenys per incompliment de la funció social de la propietat.

  1. Aquests projectes han de contenir les determinacions exigides en la legislació urbanística general i seran tramitats segons el que s'hi estableix, amb la particularitat que la seva tramitació i aprovació seran efectuades per la Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques, amb informe previ vinculant de l'ajuntament respectiu. L'informe esmentat s'emetrà en el termini d'un mes i s'entendrà emès per silenci positiu en cas contrari.

  2. El cost i la realització efectiva de l'execució material i jurídica de les normes en cada reserva estratègica de sòl correspondran al propietari-promotor dels terrenys respectius.

    En garantia del compliment de l'efectiva execució material i jurídica en termini, el propietari-promotor prestarà fiança per import del cent per cent del cost de les obres d'urbanització.

  3. La urbanització i l'edificació podran ser simultànies, amb subordinació únicament al que estableixen els articles 41 i 42 del Reglament de gestió urbanística.

  4. En cas d'incompliment dels terminis d'execució assenyalats en el programa de les normes, la Conselleria d'Habitatge i Obres Públiques podrà atorgar una única pròrroga.

    Transcorreguda aquesta sense que tampoc no s'hagi completat l'execució, la conselleria podrà fer ús de la garantia establerta a l'apartat 3 per finalitzar les obres d'urbanització.

  5. Una vegada finalitzada l'execució jurídica de les normes, com també les obres d'urbanització, el propietari dels terrenys haurà de lliurar i posar a disposició de les administracions a què es refereix l'article 2 les corresponents parcel·les. Aquestes administracions procediran immediatament a iniciar els tràmits oportuns per a l'edificació dels corresponents habitatges de protecció pública, s'ha de garantir que la urbanització es trobi totalment finalitzada amb anterioritat a l'ocupació dels habitatges.

  6. En el supòsit que la urbanització i l'execució de tots els habitatges d'una determinada reserva estratègica de sòl es realitzi per un mateix promotor, els habitatges de protecció pública i els de preu taxat s'executaran simultàniament amb els de preu lliure, i el certificat final d'obra d'aquests darrers no podrà ser emès fins que no s'hagi atorgat per a igual nombre d'habitatges de protecció pública i de preu taxat.

  7. Una vegada construïts els habitatges de protecció pública, la seva adjudicació s'efectuarà segons la legislació vigent i, concretament, als demandants d'habitatge inscrits en el registre públic regulat pel Decret 90/2005, de 29 de juliol.

Article 6

Habilitació per al desenvolupament reglamentari S'habilita el Govern de les Illes Balears per al desenvolupament reglamentari d'aquesta llei.

Disposició transitòria L'obligació d'adaptació dels planejaments urbanístics afectats continguda al número 3 del article 2 de la present llei no serà d'aplicació per a aquells instruments d'ordenació que a l'entrada en vigor de la llei tenguin iniciada la tramitació de la seva revisió o adaptació del pla i hagin superat la seva aprovació inicial.

Disposició addicional primera L'habilitació al Govern de les Illes Balears que efectua aquesta llei per a la creació de les reserves estratègiques de sòl només podrà ser utilitzada una sola vegada.

Disposició addicional segona L'índex d'intensitat d'ús residencial del corresponent decret autonòmic, en el sòl urbà consolidat per la urbanització de les àrees d'ús residencial, serà de 60 m2 de superfície construïda mínima per habitatge, sempre que la totalitat de l'edificabilitat permesa pel planejament municipal per a tal ús, en cada solar, es destini a construir habitatges de protecció pública de règim especial o de preu general.

Disposició final Aquesta llei entra en vigor l'endemà d'haver-la publicada en el Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Per tant, ordén que tots els ciutadans guardin aquesta llei que els tribunals i les autoritats als quals pertoqui la facin guardar.

Palma, catorze de maig de dos mil vuit EL PRESIDENT,

Francesc Antich i Oliver